Entre norma y mercado: correlación entre el incremento de edificabilidad y el precio del suelo urbano en Guadalajara, Jalisco, México
El acelerado proceso de urbanización en México ha puesto diferentes retos para financiar el desarrollo urbano de manera sostenible y equitativa. En particular, los municipios enfrentan la necesidad de generar mecanismos de recaudación que reduzcan su dependencia de transferencias estatales y federal...
| Autor: | |
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| Tipo de recurso: | tesis de maestría |
| Fecha de publicación: | 2025 |
| País: | España |
| Institución: | Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) |
| Repositorio: | UPCommons. Portal del coneixement obert de la UPC |
| Idioma: | español |
| OAI Identifier: | oai:dnet:upcommonspor::cc6f5247feee25de073fe53f6c498846 |
| Acceso en línea: | https://hdl.handle.net/2117/462207 |
| Access Level: | acceso abierto |
| Palabra clave: | Land use -- Mexico -- Guadalajara Real property -- Mexico -- Guadalajara Valor del suelo Aumento de edificabilidad Captura de plusvalías Sòl, Ús del -- Mèxic -- Guadalajara Béns immobles -- Mèxic -- Guadalajara Àrees temàtiques de la UPC::Urbanisme::Teoria de l'urbanisme::Dret urbanístic |
| Sumario: | El acelerado proceso de urbanización en México ha puesto diferentes retos para financiar el desarrollo urbano de manera sostenible y equitativa. En particular, los municipios enfrentan la necesidad de generar mecanismos de recaudación que reduzcan su dependencia de transferencias estatales y federales. En este contexto, los instrumentos de captura de plusvalías han emergido como una estrategia clave para recuperar parte del valor del suelo generado por decisiones públicas, tales como inversiones en infraestructura o modificaciones normativas. En el caso de Guadalajara, los instrumentos más recientes son el Incremento al Coeficiente de Ocupación del Suelo (ICOS) y el Incremento al Coeficiente de Utilización del Suelo (ICUS), los cuales permiten ampliar la edificabilidad de los predios a cambio de una contraprestación económica, con el objetivo de financiar proyectos urbanos y redistribuir beneficios colectivos. No obstante, a pesar de su creciente importancia, la implementación de estos mecanismos ha carecido de evaluaciones empíricas que permitan comprender con precisión cómo inciden en el valor del suelo urbano y en qué medida cumplen con su función redistributiva. Ante esta laguna de conocimiento, la presente investigación adopta un enfoque metodológico cuantitativo, sustentado en modelos de precios hedónicos, que resulta idóneo para analizar el papel de los atributos físicos, normativos y espaciales en la formación del valor del suelo. Esta aproximación permite aislar y cuantificar los efectos asociados a parámetros urbanísticos como el COS, CUS, ICOS e ICUS, así como su interacción, con el fin de explorar la relación entre regulación normativa y valorización inmobiliaria. Para llevar a cabo el análisis se diseñó una base de datos original compuesta por más de 1,500 observaciones de predios urbanos en Guadalajara, elaborada a partir de valuaciones profesionales, georreferenciada y enriquecida con información normativa, socioespacial y temporal. . Con esta base, se estimaron dos tipos de modelos econométricos: especificaciones lineales, que permiten interpretar las variaciones absolutas en el precio del suelo, y modelos logarítmicos, que facilitan la interpretación en términos de elasticidades y corrigen problemas de heterocedasticidad. Esta doble aproximación metodológica asegura mayor robustez en los hallazgos y amplía la capacidad de comprensión sobre las dinámicas urbanas locales. En este marco, la investigación busca no solo aportar una aproximación técnica rigurosa al funcionamiento de los instrumentos ICOS e ICUS, sino también generar insumos que contribuyan a la reflexión académica y al diseño de políticas públicas más eficaces. De esta forma, se pretende ofrecer una base sólida para comprender cómo la normativa urbanística puede incidir en la valorización del suelo. |
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